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為什么買房要選物業費貴的?

  • 發布時間:2019-07-10
  • 發布者: 本站
  • 來源: 催天下
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  對于絕大多數家庭來說,買房是件大事,除了在地段、交通、配套等等一些外部因素需要精挑細選外,內部的物業費多少,停車費高低,儲藏間怎么賣,也是眾多購房者極其關心的幾點。
  很多人不親身經歷都鬧不明白,為什么省了那一點點物業費反而讓自己虧了幾十萬上百萬。而本文要闡述的,就是這個問題——買房時為了省錢選擇了便宜的物業,未來的損失,不僅僅是幾十上百萬,更重要的還有圈層和前途。
01
 關于物業公司你了解多少?
  我想絕大多數人幾乎都是一知半解,了解的多一些的人除了知道自己家的物業公司以外,還知道一些比較知名的物業公司,不關注物業的人怕是連自己小區的物業名字都叫不上來。
  簡單的來說,物業公司分為這三種:
  第一,品牌開發商自有品牌物業,比如萬科旗下萬科物業,碧桂園旗下碧桂園物業,恒大旗下金碧物業,以及綠城旗下綠城物業等等,絕大多數大開發商使用的一般都是自己的物業公司。
  第二,就是相對獨立的物業公司,既指的是沒有背靠大量的自有開發樓盤,比如長城物業、珠江物業、彩生活等,也指的是一些可以把物業輸出給其他樓盤的物業,比如綠城物業、碧桂園物業、金科物業、龍湖物業等。
  第三,就是野雞物業。什么叫野雞物業?名不見經傳,買個資質雇幾個人就上崗的小型物業公司,營收不透明,撈幾年錢就跑。此類物業公司最多最常見,也是本文重點要提的內容。
  有人說,物業公司不就是服務好一點么?一個月差一百塊錢,幾十年下來要差不少錢呢。
  我想說,物業公司的好壞差的真不只是服務那么一丁點,而省那點錢真不是選擇小物業的理由。
  好的物業好在哪里?差的物業又差在哪里呢?
  很多人會以為好的物業,只是打掃衛生比較勤快,嘴比較甜,不亂收費。其實不然,一個好的物業不僅僅是物業公司的保潔勤奮要求高,也不僅僅是保安年輕負責,重要的在于服務的理念和長期經營的整體的運維能力。
  這么說可能有些虛,舉個簡單的例子,知名A物業公司,定時派人巡邏小區各部分基礎設施,出現問題從發現到修好一兩天就解決了,幾乎可以做到很多業主不知道的情況下完成了設施的維修更新。而一個差的物業,因為人員、理念和成本問題,往往是多個業主發現損壞之后,報修幾天后才慢吞吞的派人維修,居住體驗感極差。
  類同的還有電梯的檢修,平時水路電路的檢修,二次供水水箱的清洗,小區內園林的修建頻率和消洗頻率,甚至還有對于外來人員、車輛的管控巡邏,一系列的規范化,會給人一個安全、信賴的心理暗示。
  而差的物業,以賺快錢為目的。
  小區交房后初始設施良好完備,差的物業能省則省,在廣告收益上精益求精,但在物業服務水平上能省則省,秩序管理人員清一色年齡較大,甚至有些物業公司降低成本雇傭一些,賊一嚇唬就能犯心臟病的老人維持小區治安。幾年后基礎設施老化,維護成本激增的時候選擇離開這個小區。
  如果僅僅是老化,也倒不是特別讓人難以接受,但服務態度的差,才是最大的重點。各種損壞的拖沓不維修,發生失竊直接玩消失,等收物業費時如同催債一樣蠻橫,各種奇葩時間、通行規定影響業主正常生活等等,讓業主居住時內心就有一種排斥,才是最可怕的。
  物業公司在整個房地產周期里,是伴隨最長,跟每一位購房者發生關系最多,最為密切的一環。
  所以就衍生出下邊這部分——房子的增值問題。
  02
幾十萬只是起步
  一個小區的升值因素有什么?
  地鐵之類的交通是一個,學區名校配套是一個,但拋開這一切來說,一個相同位置相同配套相同大小的小區之間,能產生升值價格差的因素只有一個——那就是物業。
  買房這件事,我們很久之前就講過,同片區來說,短線看位置、中線看配套、長線看物業。
  正如上文所說,好的物業能夠讓同年分的小區相比差的物業,看起來新很多年。基礎設施的維護、衛生的打掃、園林綠化的修建補救不僅僅會給人以視覺上的直接沖擊,更重要的是給人以內心的暗示,好的可以一直好,繼續好,更好。而差的,你看到他差了3分,內心就會自然而然想到他更差的樣子,給自己一個內心的暗示,他以后會更差。
  對于買房著來說是這樣,對于賣房者來說也是一樣。
  一個差的二手房小區,買的人接觸了物業差的環境設施園林作為第一印象,降低了心理預期,并以此為砍價理由,買房者本身就已經經歷過了差的物業差的基礎設施和環境園林,自己本身心理預期也低,一來二去,低價的交易記錄就產生了,多次低價的交易記錄綜合組成了這個小區的均價。
  從此,即便你的房子裝修的再好,即便你的房子比隔壁小區買的時候當初貴了很多,即便你很認可你的房子,它差的形象一旦樹立,低的均價一旦確立,相比來說,虧幾十萬只是起步。
  物業越差的小區,對于大面積的房子影響越大。所謂“窮人買不起,富人看不上”,物業差的小區,大面積戶型同步會更低,面積越大越難流動,相對來算“虧”的就越多。
  03
圈層和前途才是重點
  很多人說,我的房子是自己住呀,反正我不賣。如果物業不太好,住習慣了也不跟物業打交道,其實也沒什么。
  如果我告訴你房子虧錢的背后還有圈層和前途,你會不會很驚訝?
  人往高處走,水往低處流。
  一個小區在逐步衰退老化的過程中,原本平起平坐一個圈層的業主,也在時間的推移下,職位、收入、能力發生不同的變化。沒能力的人還住在這里,有能力的人也在陸續搬離,因為小區的價格低,房子賣掉后,接盤的二手房新業主,大概率圈層能力都相對較低。每隔幾年,一個小區便形成了一個新的小圈層。
  小圈層的水平高低,由你的房價決定,由你的物業決定。
  小區圈層決定了什么?對于成年人來說,自己有自己的朋友圈,同學群,鄰居影響可能關系并不是那么大,至多是沒有在高的圈層,會錯失一些原本可能的人脈和生意。
  但對于下一代人,小區的鄰居就意味著兒時的玩伴,小區的鄰居就意味著兒時的同學,孩子的圈層,在高中之前,大多都是在你所居住的小區,所以,小區的圈層,可能就是孩子的前途。例如:學區房,你所在的小區的檔次,就是這個片區學區的生源,好的小區好的生源會讓學區房有良性的循環,你的孩子就會有更優秀的同學。
 04
莫要惡性循環
  之前我一直有一個理論,不論房子如何,物業費一定要有富人理論。所謂富人理論,即在房價可以承受的情況下,物業越大,收費越貴越好。
  但現實中,富人思維只占少數,絕大多數人在物業費這件事上,屬于窮人思維。
  窮人會覺得物業費得便宜啊,你開發商賣給我房子賺這么多錢,我花這么多錢買房子,你怎么敢收我這么高的物業費?而富人會覺得物業費還是貴點好,貴了起碼不那么坑,找到個好物業,省心!
  結果就出現,一些原本還不錯的物業小區,在成本飛漲的今天,因為業主拒絕物業費漲價,物業水平不僅踟躕不前,還在陸陸續續下滑下跌,越差越收不到物業費,越收不到物業費服務越差,惡性循壞,最終陷入雙方都不滿意的死局。
  不是說物業費貴了就一定好,但物業費低了一定很難好,因為成本是決定服務和產品的決定性因素。
  所以,不要為了省一點點錢,選擇了差的開發商差的物業。未來,他們會以各種不同的角度,讓你加倍償還。

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